Patates ve Konut Fiyatları Arasındaki İlişki!

Son dönemde hemen herkes konut fiyatlarındaki yükselişin daha ne kadar devam edeceğini, bu fiyat artışlarının makul olup olmadığını ve bu fiyatlarla çok sayıda konutu kimin satın aldığı sorusunu kendine soruyor.

Nitekim 2016 yılı sonu itibariyle, Türkiye’de bir milyon TL ve üzeri mevduat sahibi kişi sayısı sadece 108,864 iken sadece sahibinden.com sitesinde, 1 milyon TL ve üzeri bedelli satılık emlak adedi, bazı ilanlar tekrarlasa da, 90 binin üzerinde. Dolayısıyla mevcut varlık seviyesi ile konut stoğunu ve fiyatlarını kıyasladığımızda konut talebi ve arzı arasında bir uyuşmazlık olduğu ve insanların bu soruyu sormakta haklı oldukları görülüyor.

Alfred Marshall’ın talep kanuna göre bir malın fiyatı ile o mala olan talep arasında ters bir ilişki vardır. Diğer değişkenler aynı kalmak şartıyla; bir malın fiyatı arttığında o mala yönelik talebin miktarı düşer. Aynı önermeyi Paul Samuelson -diğer değişkenler aynı kalmak şartıyla- insanların düşük fiyat seviyesinde daha çok, yüksek fiyatlarda ise daha az tüketim gerçekleştireceği şeklinde dile getirmiştir.

Adını İskoç İktisatçı Robert Giffen’dan alan Giffen paradoksu ise mal fiyatındaki artış ile talebin ters hareket etmediği durumları gösterir. Giffen paradoksunda malların fiyat seviyesi artmasına karşılık, talep edilen mal miktarı da artmaktadır.

Nicholas Kaldor tarafından geliştirilen örümcek ağı teoremi ise bir ekonomide fiyat dalgalanmaları sonucu, denge fiyata nasıl ulaşıldığını gösterir. Örümcek ağı teoremi özellikle tarım ürünlerinin fiyatlamalarında geçerli olan bir ekonomik teoridir. Üretim, arz ve talep arasındaki gecikmeler nedeniyle denge fiyat oluşumunun gecikmeli gerçekleştiğini gösterir.

Buraya kadar saydığım teorilerin patates ve konut fiyatlarıyla nasıl bir ilişkisi var?

Patates fiyatları yükseldiği zaman, çiftçiler genellikle bir yıl sonra tekrar patates ekerler. Ertesi yıl fiyatlar yükseldiğinde patates ekimi daha da artar. Fakat talepten hızlı artan patates üretimi/arzı nedeniyle bir sonraki yıl bu sefer de patates fiyatlarında ciddi düşüş görülür. Ve örümcek ağı şeklinde bir döngü sonucunda patates arz ve talebi, dolayısıyla patates fiyatları bir noktada dengelenir.

Konut arzı tarafında da; sürekli artan konut fiyatları ve yüksek karlılık nedeniyle tıpkı patates eken çiftçi örneğinde olduğu gibi herkesin konuta olan ilgisi çoğaldı. Tekstilci, sanayici,... gibi tüm iş grupları bu alana yöneldi. Yüksek konut fiyatları konut arzını arttırdı. Ancak arz fazlası sonucunda örümcek ağı teoreminde olduğu gibi konut fiyatları düşmedi/dengelenmedi. Neden?

İşte bu soru bizi örümcek ağı teoreminden Giffen Paradoksuna götürüyor. Giffen paradoksu 3 temel varsayımı esas alır: (1) Paradoks konusu ürün düşük mal olmalıdır. (2) İlgili malın ikamesi zor bulunmalıdır. (3) İlgili mal tüketicinin bütçesinde önemli bir paya sahip olmalıdır.

Giffen paradoksu patates fiyatları artmasına rağmen, İrlandalı maden işçilerinin patates tüketimlerini arttırdığı gözleminden ortaya çıkmıştır. Bunun da temel nedeni; patates işçi kesiminin gelirinin önemli bir kısmını harcadığı bir üründür. Her ne kadar patatesin fiyatı artasa da ikamesi diğer gıda maddeleri ile karşılaştırıldığında zor olduğu için ve işçilerin de et gibi pahalı ürünleri tüketecek yeterli gelirleri olmadığı için fiyatı artmasına rağmen, patates en ucuz seçenek olarak varlığını korumuş ve bu nedenle patates talebi düşmemiştir.

Son 10-12 yılda, (son 1,5 yıllık, TL’nin değer kaybettiği dönemi dışarıda tuttuğumuzda) konut yatırımı dışındaki tüm yatırım araçlarında reel getirinin çok düşük olduğunu söyleyebiliriz. Konut toplumun geneli için düşük bir mal değildir. Ancak gayrimenkul alımı en küçük yatırımcıdan en büyüğüne kadar yaşanan yüksek fiyat artışlarına karşılık, sağladığı çok yüksek reel getiri nedeniyle talebi artan bir yatırım aracı haline gelmiştir.

Talep tarafında Giffen paradoksu benzeri bir piyasa şekilenmesi; arz tarafında ise halen dengeye ulaşamamış örümcek ağı teoremi bizi patates fiyatları ile konut fiyatları arasında her ne kadar bir paralelliğe taşıyorsa da, alternatif yatırım araçlarının getirilerinin arttığı bir ortamda, likit olmayan bir yatırım alanı olarak arz fazlasının belirgin hale geldiği gayrimenkul piyasasında süregelen paradoksların yakın zamanda paradoks olmaktan çıkacağını düşünüyorum.

Etiketler: Giffen paradoks, örümcek ağı teoremi, konut fiyatları,

Yorumlar